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【不動產轉移】贈與稅懶人包一次看！2026最新贈與免稅額、課稅級距
2025-03-28
文章目錄
許多父母會在生前先把部分財產使用「贈與」無償給小孩、配偶等，而贈與這個行為就會產生的所謂的「贈與稅」，免稅額多少？如何計算？怎麼運用最節稅？課稅級距？如何申報？本篇將整理2025最新的贈與稅規範，帶您一次了解，省下不必要的稅負！
什麼是贈與稅？
贈與稅是當個人將財產（如土地、房屋、現金、股票等）無償轉移給他人時，超過法定免稅額後，須依法繳納的稅款，稅款由贈與人支付。
- 贈與人：贈送財產者
- 受贈人：接受財產者
備註：
但是在贈與人行蹤不明，或者是應該要繳納的贈與稅款超過繳納期限還沒有繳納的話，而且在我國境內也沒有可供執行的財產時，亦或贈與人死亡時贈與稅尚未核課時，則以受贈人為納稅義務人。
（遺產及贈與稅法第7條）
贈與稅免稅額
- 每人每年免稅額：244萬元
- 贈與財產總額未超過244萬元，即免徵贈與稅。
- 超過免稅額部分需依級距課稅。
2025最新贈與稅課稅級距（已更新）
2025年調整後，最新贈與稅課稅級距如下：
|
贈與淨額 |
適用稅率 |
|
2,811萬元以下 |
10% |
|
超過2,811萬元至5,621萬元 |
15% |
|
超過5,621萬元以上 |
20% |
計算公式
贈與總額 - 免稅額 - 扣除額 = 課稅贈與淨額
課稅贈與淨額 * 稅率 - 累進差額 - 扣抵稅額 = 應納贈與稅額
2026贈與稅免稅額是多少？
2026 年（民國 115 年）贈與稅免稅額維持 每位贈與人每年 244 萬元。財政部公告，2026 年適用的消費者物價指數漲幅尚未達法定調整標準，因此免稅額維持不變。
這裡最重要的是「以贈與人計算」，而不是以受贈人計算。
| 情況 | 2026 年免稅額計算 |
| 爸爸全年贈與 | 244 萬元 |
| 媽媽全年贈與 | 244 萬元 |
| 爸爸＋媽媽分別贈與 | 合計最高 488 萬元 |
| 爸爸分別贈與 2 名子女 | 爸爸全年仍只有 244 萬元免稅額 |
| 父母於子女婚嫁時贈與 | 父母可各有額外 100 萬元不計入贈與總額 |
舉例來說，如果爸爸同一年贈與兒子 244 萬元，又贈與女兒 244 萬元，爸爸當年度的贈與總額是 488 萬元，不能因為受贈人有兩位，就使用兩次 244 萬元免稅額。
財政部在 2026 年 9 月再次提醒，同一贈與人不論一年內贈與幾次、贈與多少人，全年合計只能減除一次 244 萬元免稅額。
若爸爸及媽媽分別用自己的財產贈與，則兩人都是不同的贈與人，因此原則上可各自使用每年 244 萬元免稅額，合計為 488 萬元。
2026贈與稅級距、稅率與計算方式
2026 年贈與稅採 10%、15%、20% 三級累進稅率。2026 年課稅級距並未調整，因此沿用自 2025 年起適用的級距。
| 課稅贈與淨額 | 稅率 | 累進差額 |
| 2,811 萬元以下 | 10% | 0 元 |
| 超過 2,811 萬～5,621 萬元 | 15% | 140 萬 5,500 元 |
| 超過 5,621 萬元 | 20% | 421 萬 6,000 元 |
需要特別注意，級距看的並不是原始「贈與總額」，而是扣掉免稅額及符合規定的扣除項目後所得出的「課稅贈與淨額」。
例如爸爸在 2026 年贈與子女現金 500 萬元，當年度沒有其他贈與及扣除項目：
500 萬元－244 萬元＝256 萬元
256 萬元屬於第一級距，因此：
256 萬元 × 10%＝25.6 萬元
也就是說，本例的贈與稅為 25 萬 6,000 元。
贈與稅計算公式與累進差額
贈與稅可以分成兩個步驟計算：
課稅贈與淨額＝全年贈與總額－免稅額－可扣除金額
接著再計算：
應納贈與稅額＝課稅贈與淨額 × 適用稅率－累進差額－同年度以前已納稅額及可扣抵稅額
例如課稅贈與淨額為 3,000 萬元，適用 15% 稅率：
3,000 萬 × 15%－140 萬 5,500
＝450 萬－140 萬 5,500
＝309 萬 4,500 元
財政部的贈與稅試算系統同樣是以「本年度贈與總額－免稅額－扣除額」計算課稅贈與淨額，再依累進稅率計算。
哪些財產不計入贈與總額？
並不是所有無償移轉的財產都要納入贈與總額。依現行《遺產及贈與稅法》規定，常見不計入贈與總額的項目包括：
- 捐贈政府及符合規定的公立教育、文化、公益、慈善機關之財產。
- 捐贈符合條件的財團法人、公益慈善或宗教團體之財產。
- 扶養義務人替受扶養人支付的合理生活費、教育費及醫藥費。
- 符合規定並持續作農業使用的農業用地及其地上農作物，贈與法定繼承人。
- 配偶相互贈與的財產。
- 父母於子女婚嫁時，各自贈與 100 萬元以內的財物。
- 符合法定條件的公益信託財產。
其中「子女婚嫁贈與」可以和每年 244 萬元免稅額分開計算。
例如子女結婚時，爸爸可以使用：
244 萬元年度免稅額＋100 萬元婚嫁贈與＝344 萬元
媽媽也可以：
244 萬元＋100 萬元＝344 萬元
因此父母符合規定時，合計可達 688 萬元。財政部實務上對結婚登記日前後 6 個月內的贈與，在提供相關結婚戶籍資料並主張為婚嫁贈與時，可依規定審認。
不過，「不計入贈與總額」與「免稅額」是不同概念，實際適用仍須符合各項法律要件。
不動產贈與給子女，贈與稅大概怎麼計算？
不動產贈與最容易產生的誤解，是直接用房子的「市場成交價」計算贈與稅。
依法計算贈與財產價值時，土地原則上按照公告土地現值計算，房屋則按照房屋評定標準價格計算，並非直接使用實價登錄行情。
例如：
父親贈與子女一戶房地，贈與時：
土地公告現值：420 萬元
房屋評定標準價格：80 萬元
贈與財產價值合計為：
420 萬＋80 萬＝500 萬元
假設這次移轉產生土地增值稅 20 萬元、契稅 15 萬元，而且確實由受贈的子女支付並能提出證明，這 35 萬元可以依規定自贈與總額中扣除。
因此：
500 萬－244 萬免稅額－35 萬扣除額
＝221 萬元課稅贈與淨額
適用 10% 稅率：
221 萬 × 10%＝22.1 萬元贈與稅
這個案例也說明，不動產市價即使高於 500 萬元，贈與稅計算基礎仍須依稅法規定的土地公告現值、房屋評定標準價格及相關扣除項目判斷。
贈與稅申報流程與注意事項
贈與發生後30天內，贈與人須至戶籍所在地稽徵機關完成申報，，申請延長期限以3個月為限。若有不可抗力或其他特殊事由，可以由主管稽徵機關視實際情形核定延長期限。
📌 申報方式：
- 臨櫃辦理
- 郵寄申報
- 線上申報（財政部電子申報網站）
📌 特別提醒：
逾期未申報可能需繳納罰鍰及滯納金，務必注意期限。
不動產贈與其他相關稅負
贈與房屋或土地時，除了贈與稅，尚需繳納：
- 土地增值稅：依土地漲價總數額課徵（稅率20%、30%、40%）。
- 契稅：房屋評定標準價格×6%。
✅經由政府評估試算土地及房屋現值來計算稅務
💡延伸閱讀>>>【稅務懶人包】一次搞懂買賣房屋、土地的各種稅！
💡延伸閱讀>>>契稅是什麼？如何計算？買房有哪些隱形成本？
有效的節稅方法與策略
透過適當的規劃，可減輕贈與稅負擔：
- 善用每年贈與免稅額：
- 資產價格低時贈與以降低稅負基數。
- 善用二等親買賣
- 尋求專業協助制訂節稅計畫
💡延伸閱讀>>>【不動產轉移】如何節稅？繼承、買賣、贈與怎麼選？
贈與的缺點
＊轉移時間拉長：若資產龐大需分多年轉移，時間會拉比較長，需要提前做好轉移資產規劃。
＊轉移規費：每次贈與都需要繳納土地增值、契稅、代書費用，省了贈與稅，但無形的費用累積起來也是不可小看的，甚至土地增值稅還會年年調漲，若想贈與的金額較高，需要分年逐年贈與，其中產生的規費也會增加，也算是轉移成本內。
＊無法使用土增稅自用稅率10%優惠：贈與的土地增值不能申請自用稅率。
＊短期出售課重稅：若子女短期內出售不動產，將被課上高額的房地合一稅。
⚠需要至國稅局做完整的贈與申報
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