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月薪多少可以貸1000萬？房貸月付、收入條件與銀行審核重點一次看懂
2026-10-20
文章目錄
最近看上一間房，算一算大概要貸1,000萬元，很多人接下來第一個問題就是：
「那我月薪到底要多少，銀行才會願意貸？」
有人說月薪8萬差不多，也有人說至少要10萬、12萬以上。
其實沒有一個標準答案。
因為銀行不會只看你薪水多少，就直接決定「可以貸」或「不能貸」。
除了收入之外，你本來有沒有信貸、車貸、信用卡分期，工作穩不穩定、信用狀況怎麼樣，甚至你買的那間房銀行鑑價多少，都會影響最後的房貸額度。
所以與其問：
「月薪多少才能貸1,000萬？」
更實際的問題應該是：
「以我的收入和負債，每個月扛得起1,000萬房貸嗎？」
貸 1,000萬 ，每月房貸差多少？試算條件：年利率2.5%、本息平均攤還
先用一個比較容易理解的例子。
假設：
房貸金額1,000萬元，利率2.5%，本息平均攤還
如果貸20年，每個月大約要繳 5.3萬元。
如果貸30年，每個月大約是 3.95萬元。
如果拉到40年，每個月大約是 3.3萬元。
你會發現，同樣都是借1,000萬元，光是貸款年限不同，每個月就可以差上萬元
所以「貸1,000萬」這句話本身，其實還不夠，銀行還會看你打算分多久還
20年
每月約
5.3萬元
月付最高
還款時間較短
還款時間較短
30年
每月約
3.95萬元
月付與年限
相對平衡
相對平衡
40年
每月約
3.3萬元
月付最低
但總利息通常較高
但總利息通常較高
💡 年限拉長可以降低每月壓力，
但月付變少，不代表總成本變低。
月薪10萬，可以貸1000萬嗎？
假設你貸1,000萬元、30年，每月房貸大約3.95萬元
月薪10萬元的話，房貸大約占收入四成
單看這個數字，好像還算可以，但問題是，銀行不會只看到這一筆
假設你本來還有：
信貸每月12,000元
車貸每月8,000元
信用卡分期每月5,000元
原本每個月就已經有2.5萬元固定支出，再加上3.95萬元房貸，每個月光還債就要超過6萬元
這時即使你的月薪有10萬元，銀行看到的狀況，跟一個「同樣月薪10萬、但完全沒有其他負債」的人，還是差很多
所以同樣月薪，有人可以順利貸到，有人額度卻可能比較低，原因常常就在這裡
月薪多少，才比較能負擔 1,000萬房貸？
很多人會把注意力放在薪水高不高。
但銀行更在意的其實是：
你的收入扣掉原本的負債後，還剩多少空間可以繳房貸。
簡單來說，就是看：
收入多少
減掉信貸、車貸、卡費等固定支出
再看看新房貸加進來後，整體壓力會不會太高。
以每月房貸約39,500元做簡單壓力測試
房貸占收入
30%
月收入約需
13.2萬元
現金流相對較有彈性
房貸占收入
40%
月收入約需
9.9萬元
需要注意其他固定支出
房貸占收入
50%
月收入約需
7.9萬元
每月現金流壓力較高
📌 這不是銀行的固定核貸標準，
而是幫你判斷「貸得下來後，生活會不會太緊」。
那月收入大概多少，才比較能負擔1000萬房貸？
雖然沒有「官方固定門檻」，但可以先做一個家庭財務試算
假設：1,000萬元房貸+利率2.5%+30年+每月約3.95萬元
如果希望房貸只占收入30%左右，月收入大概要 13.2萬元。
如果可以接受房貸占40%左右，月收入大約 9.9萬元。
如果月收入只有7.9萬元左右，房貸就已經占到大約50%。
1,000萬房貸收入壓力測試
房貸占收入越高，每個月可以自由運用的資金就越少
試算前提：房貸1,000萬元、30年、年利率2.5%
每月房貸約 39,500元
每月房貸約 39,500元
房貸占月收入
30%
月收入約需
13.2萬元
資金較有彈性
扣掉房貸後約剩
9.25萬元／月
房貸占月收入
40%
月收入約需
9.9萬元
支出要開始控制
扣掉房貸後約剩
5.95萬元／月
房貸占月收入
50%
月收入約需
7.9萬元
現金流壓力較高
扣掉房貸後約剩
3.95萬元／月
💡 這不是銀行固定的核貸標準，而是用來做家庭財務壓力測試。
除了房貸，還要留錢支付 生活費、保險、育兒、孝親與緊急支出。
除了房貸，還要留錢支付 生活費、保險、育兒、孝親與緊急支出。
這張表不是銀行的核貸標準。
比較像是你自己買房前，可以先拿來做「壓力測試」。
因為房貸占收入越高，代表剩下可以拿來付生活費、保險、育兒、孝親、投資或臨時支出的錢就越少。
所以有時候真正要問的不是：「銀行借不借我？」
而是：「銀行真的借我這麼多，我自己繳起來會不會太累？」
收入一樣，銀行還會看「穩不穩」
假設兩個人平均月收入都8萬元
A每個月固定領8萬元薪水，已經在同一家公司工作很多年
B平均也有8萬元，但收入主要來自獎金、業績或接案，每個月高低差很多
對銀行來說，兩個人的條件不一定一樣
因為房貸一借就是20年、30年
銀行會想知道的是：這筆收入未來是不是有機會持續？
所以固定薪轉、年度所得、工作年資、職業穩定度，通常都會一起看
不是說接案、自營工作者一定不好貸，而是可能需要更多資料證明自己的收入
信用卡都有正常繳，還是會影響嗎？
很多人會說：「我信用卡每期都有繳清，應該沒差吧？」
如果都正常繳款，當然比逾期好很多
但如果你有大量分期、信貸或其他貸款，對銀行來說，這些還是代表：你每個月已經有一部分收入被固定占用了
房貸申請時，銀行通常也會透過聯徵資料了解你的信用往來狀況，所以買房前如果有很多小額分期、信貸，最好先整理一下
有時候看起來每筆都不大，加起來卻可能吃掉不少每月現金流
不是收入夠，房子就一定貸得到1000萬
房貸有一個很重要的觀念：銀行不只看「人」，也看「房」
假設你收入很好，理論上負擔得起1,000萬元房貸
但你買的房子銀行鑑價比較低，最後還是可能貸不到1,000萬元
例如你買一間1,500萬元的房子，你原本希望貸1,000萬元，但銀行鑑價只有1,300萬元，而且願意貸的成數也有限，最後核下來的金額可能就比你預期少
銀行不只看你的收入，也會看這間房子值不值得貸
👤 第一關｜看「人」
✔ 收入穩不穩定？
✔ 已有多少負債？
✔ 信用紀錄如何？
✔ 新房貸月付扛不扛得起？
判斷：你還不還得起？
＋
🏠 第二關｜看「房」
✔ 成交價格多少？
✔ 銀行鑑價多少？
✔ 地點、屋況如何？
✔ 擔保價值夠不夠？
判斷：房子值不值得貸？
💡 兩道關都通過後，銀行才會決定
實際額度、成數、利率與年限。
年薪高，不代表每個月繳房貸一定輕鬆
這也是很常被忽略的地方。
例如兩個人年薪都是120萬元
一個人每月固定10萬元。另一個人每月固定6萬元，但年底有48萬元獎金
雖然全年收入一樣，但每個月的現金流其實差很多
偏偏房貸不是年底再一次繳，而是每個月都要付
所以買房前，除了看年收入，還要看：平常每個月真正穩定入帳多少
如果收入很依賴年終或業績獎金，就不要把每個月房貸壓得太滿
夫妻一起買房，收入可以一起算嗎？
很多夫妻買房時，會一起申請房貸，如果兩個人都有穩定收入，確實有機會提高整體還款能力
例如：先生月薪6萬元+太太月薪6萬元
家庭收入合計12萬元，跟只有一個人月薪6萬元相比，整體條件當然不同，但要注意，銀行不是只把兩個人的薪水相加，如果其中一方有信貸、車貸或信用狀況比較弱，這些條件也可能一起被評估
40年房貸，真的比較容易貸嗎？
同樣1,000萬元、利率2.5%，30年每月約3.95萬元、40年則降到約3.3萬元，每個月差約6,500元
對家庭現金流來說，確實會比較輕鬆，但別忘了，40年只是把還款時間拉長，它並不是讓房子變便宜，也不是讓你少付利息
通常剛好相反，月付下降，但總利息增加，所以40年房貸最大的作用，是降低每個月的壓力，而不是降低總成本
銀行審核房貸，大致會看這5件事
買房前可以先自己檢查：
💰
收入
賺多少？
收入穩不穩？
收入穩不穩？
💳
負債
信貸、車貸、卡費
每月已經繳多少？
每月已經繳多少？
📊
信用
繳款紀錄
信用狀況如何？
信用狀況如何？
🏠
房屋
銀行鑑價
擔保價值多少？
擔保價值多少？
📅
貸款條件
借多少？多久？
月付多少？
月付多少？
收入
＋
負債
＋
信用
＋
房屋
＋
貸款條件
＝ 銀行最後的核貸結果
＝ 銀行最後的核貸結果
📌 月薪只是其中一項。
同樣月薪10萬，有沒有其他負債，核貸結果可能差很多。
月薪多少才能貸1000萬？沒有一個固定答案
所以回到最開始的問題：
月薪多少才可以貸1,000萬元？真的沒有一個放諸四海皆準的數字
如果用本文的例子：1,000萬元+利率2.5%+30年
每月大約要繳3.95萬元
月收入10萬元的話，大約占收入四成，但這不代表月薪10萬的人一定能貸到1,000萬元
還要看：
- 有沒有其他負債
- 收入穩不穩
- 信用狀況
- 房屋鑑價
- 貸款成數
- 貸款年限
- 是不是有共同借款人
最後才會決定真正可以貸多少
所以買房時，不要只一直問銀行：「我最多可以貸多少？」
更重要的是自己先算：「每個月繳完房貸，我還剩多少錢可以生活？」
銀行願意借，是銀行的風險判斷，但接下來20年、30年每天要過生活的人，是你。貸得到，不一定代表貸滿最好
留一點空間給自己的生活，通常會比把額度用到極限更安心
※本文房貸月付以貸款1,000萬元、示例年利率2.5%、本息平均攤還方式試算，僅供房貸知識說明，不代表銀行實際核貸利率、收入門檻或貸款額度。實際結果仍須依金融機構個案審核為準。
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