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2026房市管制鬆綁懶人包：第二戶房貸最高七成，適用條件、自備款與換屋重點一次看
2026-10-07
第二戶房貸新制｜文章導讀
原貸款成數上限
六成
新貸款成數上限
七成
2026年9月18日起
仍不得有寬限期
央行自2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款成數上限由六成調升至七成，但仍不得有寬限期。
本文整理適用對象、自備款試算、銀行鑑價、換屋協處措施與常見問題，幫你看懂新規定，做好購屋資金安排。
想換一間更適合全家人的房子，卻卡在第二戶房貸成數與自備款？
這次政策調整，讓購屋資金安排多了一些彈性。
中央銀行於2026年9月17日宣布，自9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成調升至七成。不過，七成是政策上限，能否貸足、需要準備多少現金，仍要看個案條件。
房貸政策懶人包
一、第二戶房貸七成新制，重點一次看
貸款上限 六成 → 七成
| 項目 | 新制重點 |
|---|---|
| 生效日期 | 2026年9月18日 |
| 適用範圍 | 全國自然人第二戶購屋貸款 |
| 貸款成數 | 上限由六成提高至七成 |
| 寬限期 | 仍不得有寬限期 |
房貸資格判斷
二、誰適用？第二間房子，不一定是第二戶房貸
判斷是否適用第二戶房貸規定，不能只數名下有幾間房子，還要確認名下既有房貸及貸款資金的實際用途。
銀行會辦理聯徵歸戶查詢，房貸戶數原則上依擔保品數量認定，並非單純依貸款契約筆數計算。
以一般非高價住宅為例：
| 申貸時的情況 | 原則上適用的規定 |
|---|---|
| 已有一戶房貸，再申辦購屋貸款 |
第二戶最高七成 無寬限期 |
| 名下有房，但沒有房貸，再申辦購屋貸款 |
屬有房者第一戶購屋貸款 無寬限期；本規定未另設七成上限 |
| 已有兩戶以上房貸，再申辦購屋貸款 |
第三戶以上最高三成 無寬限期 |
自備款 × 每月還款試算
三、自備款可以少多少？總價2,000萬元，相差200萬元
假設銀行鑑價與成交價相同，而且核貸達到政策上限，六成與七成的差別如下：
| 房屋總價 |
貸六成 貸款／自備款 |
貸七成 貸款／自備款 |
前期自備款減少 |
|---|---|---|---|
| 1,000萬元 | 600萬／400萬 | 700萬／300萬 | 100萬元 |
| 1,500萬元 | 900萬／600萬 | 1,050萬／450萬 | 150萬元 |
| 2,000萬元 | 1,200萬／800萬 | 1,400萬／600萬 | 200萬元 |
| 2,500萬元 | 1,500萬／1,000萬 | 1,750萬／750萬 | 250萬元 |
↔ 螢幕較窄時，可左右滑動查看完整表格。
※ 以上為本文示意試算，未含稅費、代書費、裝潢及其他交屋支出。
以2,000萬元住宅來說，貸款多一成，前期就能少準備200萬元，對需要保留裝潢費或家庭預備金的人，資金調度會更有彈性。
但要記得：少付的自備款，會轉為日後要償還的貸款。
貸款多一成，每月要多付多少？
若同樣採30年、本息平均攤還，並假設年利率固定為2.8%：
| 貸款金額 | 每月本息約 |
|---|---|
| 1,200萬元 | 49,307元 |
| 1,400萬元 | 57,525元 |
| 每月增加 | 8,218元 |
※ 2.8%僅為試算假設，並非銀行報價；實際利率及還款金額依核貸條件而定。
銀行鑑價 × 自備款試算
四、最高七成，為什麼自備款可能超過三成？
第二戶貸款上限，是以住宅鑑價或買賣金額較低者的七成計算。
假設成交價2,000萬元，銀行鑑價只有1,800萬元，即使核貸七成：
房屋成交價
2,000 萬元
銀行鑑價｜本例計算基準
1,800 萬元
- 最高貸款
- 1,800萬元 × 70% ＝ 1,260萬元
- 買方須補足的價款
- 2,000萬元 − 1,260萬元 ＝ 740萬元
- 自備價款占成交價
- 740萬元 ÷ 2,000萬元 ＝ 37%
所以，看到「最高可貸七成」，也不能直接認定準備房價三成就足夠。銀行如有較嚴格的授信規定，仍可從嚴辦理。
先買後賣 × 換屋資金規劃
五、換屋族注意：另有18個月換屋協處措施
如果是因家庭成員增加、通勤或居住需求改變，準備「先買新屋、再賣舊屋」，除了評估第二戶七成房貸，也可以詢問銀行是否符合實質換屋自住協處措施。
符合條件、並與銀行完成切結約定者，得不受一般第二戶貸款成數上限及無寬限期限制，但必須在以下期限內完成三項事項：
完成期限｜第二戶購屋貸款撥款後
18 個月內
-
出售舊屋，完成產權移轉
出售第一戶房貸擔保品，完成產權移轉。
-
清償原有房貸
清償原有房貸債務。
-
完成抵押權塗銷
塗銷第一戶房貸抵押權。
評估時，應一起考量舊屋售價、出售時間，以及同時負擔兩筆房貸期間的現金流。
政策解讀 × 房市觀察
六、為什麼央行放寬？對房市有什麼影響？
放寬原因：管制見效，兼顧自住需求
央行說明，此次調整考量信用管制與銀行風險控管已見成效，房市交易降溫、投機炒作減少，並希望進一步協助民眾為自己或家人購屋自住的需求。
可能影響：前期資金安排更有彈性
從購屋資金角度分析，貸款成數提高，有助降低部分第二戶買方的前期現金需求，可能讓原本因自備款不足而暫緩的購屋計畫重新啟動。
這是資金面上的推估，後續交易變化仍須觀察。
選屋重點：回到物件條件與家庭預算
房屋是否值得買，應回到以下五項條件：
- 地段
- 總價
- 生活機能
- 產品條件
- 家庭負擔能力
無法單憑政策放寬，就推論所有區域房價都會上漲。
房貸疑問一次解答
七、第二戶房貸七成常見問題FAQ
Q1 第二戶房貸七成只適用六都嗎？
不是。本次調整適用全國自然人第二戶購屋貸款。
Q2 可以先只繳利息，之後再還本金嗎？
一般受管制的第二戶購屋貸款仍無寬限期；符合實質換屋自住協處條件者，則可另向銀行洽詢。
Q3 之前已申請、還沒撥款，可以改用七成新制嗎？
央行問答說明，2026年9月17日以前已正式申請並錄案、尚未撥款的第二戶案件，得依9月18日修正後規定辦理；銀行如有較嚴格規定，仍依其規定。
Q4 已經撥款的第二戶房貸，能補貸到七成嗎？
符合規定者，可向原貸金融機構洽詢增貸，但須切結增貸資金不流向購買受管制的各項不動產，且不得有寬限期，也須通過銀行審核，並非自動補足一成。
Q5 預售屋簽約時，就能確定交屋貸七成嗎？
不能只憑目前政策認定未來一定貸七成。預售屋買賣契約與銀行核貸是不同程序，應評估申貸時適用規定與自身財務條件，並為未來交屋保留資金彈性。
購屋規劃提醒
八、房貸多一成彈性，購屋更要把預算與地段比較清楚
第二戶房貸上限調升，讓有換屋或家庭購屋需求的人，多了一些安排資金的空間。規劃長期資產配置時，也應一起考量房貸、持有成本與現金流。
相較股票可分批交易，房地產通常需要較大的資金投入，出售也需要時間；它能結合居住使用與長期持有需求，但仍有價格波動與流動性風險。選擇符合預算、具生活機能支撐的住宅，才能讓資產安排更貼近家庭目標。
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