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房貸成數不是你想貸幾成就幾成！銀行到底怎麼決定？
2026-10-07
文章目錄
買房時，很多人會先用「房價 × 8成」估算房貸，認為買1,500萬元的房子，只要準備300萬元自備款就夠了。
但真正送件後，卻可能只核貸7成，甚至更低，自備款瞬間多出上百萬元。
其實，房貸成數不是由買方自己決定，也不是每間房子都能貸到8成。
銀行會同時評估借款人的還款能力、信用條件、房屋鑑價、物件類型，以及當下的政策與銀行授信額度，最後才決定實際核貸金額。
這篇帶你一次看懂：房貸成數怎麼算、銀行房貸審核看什麼，以及申貸前可以如何準備。 房貸成數是什麼？先看懂計算方式 房貸成數，指的是「銀行核准的貸款金額」占房屋計價基準的比例。
例如，銀行認定房屋價值為1,000萬元，核貸800萬元，房貸成數就是8成；剩下的200萬元，加上契稅、代書費、裝潢與其他交屋支出，通常都要由買方自行準備。
房貸成數是什麼？先看懂計算方式
房貸成數，指的是「銀行核准的貸款金額」 占房屋計價基準的比例。
房貸成數＝銀行核准貸款金額 ÷ 房屋計價基準 × 100%
銀行認定房屋價值：1,000萬元
房屋計價基準
1,000萬元
銀行核准貸款
800萬元
房貸成數
8成
剩下的200萬元自備款，以及契稅、代書費、裝潢費與其他交屋支出， 通常都要由買方自行準備。實際核貸金額與房貸成數， 仍須依銀行鑑價及個人申貸條件而定。
若鑑價低於成交價，即使核准8成，也可能不是成交總價的8成。
舉例來說： • 房屋成交價：2,000萬元 • 銀行鑑價：1,800萬元 • 核貸成數：8成 • 實際核貸金額：1,440萬元 • 相對成交價的實際貸款比例：72% • 買方需準備的價差與自備款：至少560萬元，尚未計入稅費及裝潢 所以，看屋時不能只問「可以貸幾成」，還要確認：銀行是用多少鑑價金額計算？實際可以貸到多少錢？
房貸成數通常不是單看成交價
銀行會同時參考房屋成交價與銀行鑑價，再依照申請人的財務條件及內部授信規範， 決定實際核貸金額。
房屋成交價
2,000萬元
買賣雙方約定的交易價格
銀行鑑價
1,800萬元
銀行認定的房屋價值
成交價與銀行鑑價相差200萬元
銀行以鑑價金額計算房貸
1,800萬元 × 核貸8成＝實際房貸1,440萬元
以成交總價2,000萬元來看，實際資金比例為：
核貸成數
8成
實際核貸金額
1,440萬元
相對成交價貸款比例
72%
看屋時不能只問：「可以貸幾成？」
還要確認銀行鑑價是多少、核貸成數以哪個金額計算，
以及最後實際可以貸到多少錢。
※本案例尚未計入契稅、代書費、裝潢費及其他交屋支出； 實際貸款條件仍以銀行個案審核結果為準。
銀行房貸審核看什麼？
影響房貸成數的5大關鍵
銀行核貸的核心，其實是在判斷兩件事：你有沒有能力穩定還款，以及這間房子是否容易保值與轉手。
1. 收入與還款能力
銀行會檢視薪資、扣繳憑單、所得清單、存摺金流及工作年資，評估收入是否穩定，並將房貸月付金與其他負債一併納入考量。 一般而言，收入穩定、工作年資完整，且每月負債占收入比例較低，較有機會取得理想的貸款條件。若是接案者、自營商或收入浮動較大，也不是不能申貸，但需要更完整的報稅資料、存款紀錄或長期入帳證明。
2. 聯徵與信用紀錄
銀行會透過聯徵資料了解申請人的信用卡使用、既有貸款、近期申貸查詢及還款狀況。信用卡循環、預借現金、貸款遲繳，或短時間向多家銀行密集送件，都可能影響銀行評估。 聯徵中心的信用報告也會揭露未結案借款、逾期金額，以及最近12個月是否有延遲還款紀錄。因此，準備買房前，維持正常繳款與穩定用卡，比臨時提高帳面存款更重要。
3. 名下房屋與房貸戶數
你是不是首購、名下是否已有房屋或房貸，也會直接影響適用的貸款規定。 依中央銀行自2026年3月20日起施行的規定，自然人第2戶購屋貸款成數上限為6成，且不得有寬限期；第3戶以上購屋貸款上限仍為3成，高價住宅貸款上限也是3成。至於名下有房屋者的第1戶購屋貸款，原則上不得有寬限期。 不過，央行規定的是特定房貸的「最高上限」，並不代表銀行一定會核滿。銀行仍會依個人條件、擔保品與內部風險政策決定最終成數。
4. 房屋地段、屋齡與物件類型
房屋本身也是銀行評分的重要一環。銀行通常會評估： • 區域成交行情與市場流通性 • 交通、生活機能與未來發展 • 屋齡、建物結構及保存狀況 • 坪數與產品是否符合市場主流 • 是否為套房、工業住宅、特殊使用分區或其他特殊物件 地段成熟、成交行情透明、產品較容易轉手的房屋，鑑價通常較穩定；若物件屋齡高、坪數過小、用途特殊，或位於交易量較少的區域，銀行可能採取較保守的鑑價或貸款成數。
5. 銀行授信政策與市場環境
即使是同一位申請人、同一間房，不同銀行提出的鑑價、利率與貸款成數也可能不同。原因在於各銀行的客群、區域熟悉度、授信政策及不動產放款配置並不完全相同。 因此，「別人貸到8成」不代表自己也一定能貸到8成；網路上的最高成數，也不等於每一件申請案的實際核貸結果。
為什麼條件看起來不差，房貸還是貸不滿？
不少人收入穩定、信用也正常，卻仍遇到核貸不足，常見原因包括： 銀行鑑價低於成交價 如果買方出價高於區域行情，或周邊可參考的成交案例較少，銀行鑑價可能低於買賣價格，進而拉高自備款。 既有負債壓縮還款空間 信貸、車貸、學貸及信用卡分期，雖然單筆金額不一定高，但銀行會合併評估每月還款負擔。
負債越多，可承擔的新房貸金額就可能越少。 收入證明不足或波動較大 實際收入不低，但若未完整報稅、現金收入比例高，或帳戶入帳不固定，銀行未必能把所有收入都納入認定。 房屋條件較特殊 小套房、高屋齡住宅、工業住宅、產權複雜或市場流通性較低的物件，可能遇到較保守的鑑價與成數。
銀行鑑價偏低
鑑價低於實際成交價
自備款增加 ↓
既有負債較高
信貸、車貸與信用卡分期
還款空間減少 ↓
收入證明不足
報稅或固定入帳紀錄不完整
收入認定降低 ↓
房屋條件特殊
高屋齡、套房或特殊用途
核貸成數降低 ↓
想提高房貸核准機會，申貸前可以做什麼？
1. 簽約前先做財務健檢
先盤點收入、現金、既有負債與每月可負擔的房貸，不要只用銀行可能核貸的最高成數倒推購屋總價。
2. 預留比預期更多的自備款
除了頭期款，還要保留鑑價落差、稅費、代書費、管理費及裝潢資金。建議不要把所有現金都投入交屋，以免入住後缺乏緊急預備金。
3. 維持良好信用
避免密集送件 準備申貸前，應準時繳清信用卡與貸款，避免動用循環利息、預借現金，也不要在短期內同時新增多筆信貸或頻繁向多家銀行申請。
4. 準備完整且一致的財力證明
受薪族可備妥薪轉存摺、扣繳憑單與所得清單；自營商或接案工作者則可整理報稅紀錄、固定入帳、存款與營業資料，讓銀行更容易判斷真實還款能力。
5. 先了解物件的銀行鑑價與貸款條件
在簽約前，可先詢問承作銀行、建案配合銀行或專業顧問，了解區域鑑價、可能成數與申貸限制。若合約涉及貸款不足的處理方式，也應在簽名前確認清楚。
01
財務健檢
盤點收入、現金與負債
準備完成 ✓
02
預留自備款
頭期、稅費與裝潢資金
保留餘裕 ✓
03
維持良好信用
準時繳款、不密集送件
信用穩定 ✓
04
備妥財力證明
薪轉、所得與報稅資料
資料完整 ✓
05
了解銀行鑑價
先確認成數與申貸限制
簽約安心 ✓
房貸成數常見問題 FAQ
Q1：首購族一定可以貸到8成嗎？
不一定。首購身分只是銀行評估與貸款方案的其中一項條件，實際成數仍取決於收入、信用、負債、房屋鑑價、物件條件及銀行政策。
Q2：月薪越高，房貸成數一定越高嗎？
不一定。銀行看的是整體還款能力。即使收入高，若已有高額信貸、車貸或信用卡分期，實際核貸金額仍可能受到影響。
Q3：銀行鑑價比成交價低，該怎麼辦？
可以比較其他銀行的鑑價與授信條件，但結果仍須依個案審核。更重要的是確認成交價格是否合理，並提前準備鑑價落差所需的自有資金。
Q4：房貸可以同時問很多家銀行嗎？
可以先諮詢與比較，但不建議在短時間內無差別大量正式送件，以免聯徵查詢次數增加。送件前先篩選適合的銀行與方案會更有效率。
Q5：房貸成數越高越好嗎？
不一定。高成數可以降低前期自備款，但也會增加每月還款與總利息支出。適合的房貸，不只是「貸得多」，而是月付金、生活支出與資金安全都能維持平衡。
⚠️本文資訊僅供一般房地產知識參考，實際核貸成數、額度、利率、年限與寬限期，仍以主管機關最新規定及各金融機構個案審核結果為準。
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買房前，先算清楚「能貸多少」與「能負擔多少」 房貸成數從來不是一個固定答案，而是「人、房、政策、銀行」共同評估的結果。
與其看到總價就直接乘以8成，不如在出價前先了解自身財務條件、物件鑑價與當下貸款規範，才能避免簽約後才發現自備款不足。
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