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房子贈與子女要繳哪些稅？父母房產過戶3大稅費解析
2026-10-05
文章目錄
不少父母買房多年後，會開始思考一個問題：
「房子以後也是留給小孩，不如現在就直接過戶給他？」
但房子從父母名下移轉到子女名下，即使沒有收錢，也不是單純去地政事務所改個名字而已。
以「贈與」方式移轉房屋及土地給子女，通常會涉及：
贈與稅、土地增值稅、契稅，另外還可能有印花稅及登記相關費用。
而且更容易被忽略的是：
現在贈與時繳多少稅，只是第一步。
如果孩子未來再把這間房子出售，「當初怎麼取得」還可能影響之後房地合一稅的成本計算。
所以房產要不要提早送給下一代，不能只問：
「現在過戶要多少錢？」
還要一起考慮未來出售與整體資產傳承。
重點一｜父母把房子送給小孩，第一個要看的就是贈與稅
父母將房屋、土地無償移轉給子女，原則上屬於贈與行為。
但計算贈與稅時，有一個非常重要的觀念：
不是直接拿房子的市場成交價來計算贈與價值。
不動產的贈與價值，土地原則上依贈與時的公告土地現值計算；房屋則依房屋評定標準價格計算。
因此：
一間市場行情2,000萬元的房子，
並不代表國稅局一定用2,000萬元計算贈與稅。
真正需要看的，是：土地公告現值＋房屋評定標準價格。
房子市價 ≠ 贈與稅課稅價值
房產贈與不是直接用市場成交價計算贈與價值
🏠
市場行情
2,000萬
房仲行情、實價登錄、實際成交價格
≠
贈與稅計算基礎
土地公告現值
＋
房屋評定標準價格
＝ 贈與財產價值
💡 不要直接拿市場行情乘上贈與稅率，
房產贈與的課稅價值有另外的計算基礎。
重點二｜每年244萬元免稅額，是「每位贈與人」計算
目前贈與稅免稅額為：
每位贈與人每年244萬元。
這個免稅額是從每年1月1日至12月31日累計計算。
最常見的誤會是：「我有兩個小孩，所以一個可以送244萬，兩個就是488萬。」
不是這樣。
244萬元是看贈與人，不是看受贈人。
例如爸爸一年內：
送大兒子100萬元＋送女兒144萬元，合計244萬元，仍在爸爸當年度免稅額內。
但如果爸爸再送第三個孩子100萬元，爸爸當年度累計贈與就變成344萬元，超出的部分就要進一步計算贈與稅。
如果父親與母親各自都是贈與人，則父、母各自有自己的年度免稅額。
重點三｜超過244萬元，不代表整筆都課稅
假設父親今年沒有其他贈與。
這次房產依稅法計算出的贈與價值為：750萬元
先扣掉年度免稅額244萬元：750萬元－244萬元＝506萬元課稅贈與淨額
目前2025年1月1日以後的贈與案件，課稅贈與淨額：
2,811萬元以下：10%
超過2,811萬元至5,621萬元：15%
超過5,621萬元：20%，並依各級距扣除累進差額計算。
以上面506萬元的簡化例子來說：
506萬元 × 10%＝約 50.6萬元
這只是用來理解制度的簡化試算，實際申報仍可能涉及依法可扣除項目，因此最後稅額應依個案申報結果為準。
房產贈與稅 怎麼算？
先算贈與價值，再扣除免稅額與依法可扣除項目
STEP 1
土地公告現值
＋
房屋評定標準價格
↓
STEP 2
贈與總額
↓
STEP 3
－ 每年免稅額
244萬元
再扣除依法可扣除項目
↓
STEP 4
課稅贈與淨額
↓
第一級
10%
2,811萬元以下
第二級
15%
2,811萬～5,621萬元
第三級
20%
超過5,621萬元
📌 超過244萬元，不代表整筆贈與都被課稅。
是扣除免稅額及依法可扣除項目後，再計算課稅贈與淨額。
是扣除免稅額及依法可扣除項目後，再計算課稅贈與淨額。
重點四｜除了贈與稅，土地還有「土地增值稅」
這是很多人規劃房產贈與時最容易漏掉的一筆。
一間房地產通常同時包含：
房屋＋土地。
房屋有房屋相關稅費，土地移轉則可能產生土地增值稅。
而且「贈與土地」有一個非常重要的限制：
不能適用自用住宅用地10%的土地增值稅優惠稅率。
因為自用住宅用地10%優惠原則上是針對符合條件的「出售」，贈與屬於無償移轉，因此需按一般用地稅率計算。
一般用地土地增值稅依土地漲價程度，適用 20%、30%、40% 累進稅率。
這也是為什麼：
一間房子贈與稅可能不高，不代表整體過戶成本就一定低。
如果土地持有很多年、公告土地現值上漲很多，土地增值稅反而可能成為很重要的一筆成本。
房子贈與子女，要注意 4類稅費
房屋與土地屬於不同課稅標的，過戶時可能同時產生多筆稅費
🎁
贈與稅
房屋＋土地
原則上由
贈與人負擔
贈與人負擔
🌳
土地增值稅
土地漲價部分
贈與不能適用
自用10%優惠
自用10%優惠
🏠
契稅
房屋部分
贈與契稅率
6%
6%
📄
其他費用
過戶相關
印花稅、登記規費
代書等相關費用
代書等相關費用
贈與稅
＋
土地增值稅
＋
契稅
＋
其他移轉費用
＝ 房產贈與的整體成本
＝ 房產贈與的整體成本
💡 不要只看「贈與稅」，
土地增值稅有時反而可能是房產贈與的重要成本。
重點五｜房屋本身還要繳6%契稅
土地移轉有土地增值稅，房屋所有權移轉則可能涉及契稅。
目前以「贈與」方式取得房屋所有權，契稅稅率為：6%。
而契稅的納稅義務人是受贈人，也就是取得房屋的子女。
但這裡同樣不要誤會成：「2,000萬元房子 × 6%＝120萬元契稅。」
契稅的公式是：核定契價 × 6%
核定契價依地方不動產評價委員會評定的房屋標準價格計算，而不是直接使用市場成交價。
重點六｜另外還可能有印花稅與過戶相關費用
除了前面三項主要稅負，辦理不動產贈與移轉時，也可能涉及印花稅。
財政部整理的房產移轉稅負中，贈與不動產所立契據，印花稅原則上按契約金額 1‰ 課徵。
除此之外，實務過戶還可能產生：
地政登記規費、代書費、相關證明文件費用等。
所以房產贈與真正應該算的是：
贈與稅＋土地增值稅＋契稅＋印花稅＋登記及相關費用＝房產贈與的整體移轉成本
重點七｜最容易忽略：孩子以後賣房，「取得成本」可能不是爸爸當年買多少
假設爸爸20年前花800萬元買了一間房子。
現在市場行情已經漲到2,000萬元。
爸爸把這間房子贈與給孩子。
很多人會自然認為：「以後孩子賣房，就拿爸爸當初買的800萬元當成本吧？」
但對適用房地合一稅的房地而言，受贈取得房地未來出售時，可減除的原始取得成本，原則上是以受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再依規定按消費者物價指數調整計算，而不是直接承接父母當初真正支付的市場買價。
因為公告土地現值＋房屋評定現值，可能和市場價格差很多。
因此房子「現在贈與」看起來稅負可以接受，不代表孩子幾年後出售時的房地合一稅一定比較划算。
房子留給小孩： 贈與 VS 買賣 VS 繼承
沒有一種方式永遠最省，應比較現在與未來的整體成本
📌 真正要比較的不是「哪個稅率最低」，而是
現在移轉成本＋未來出售稅負＋整體傳承需求。
重點八｜假裝「買賣」給小孩，不一定就能避掉贈與稅
有人會想到：「那不要寫贈與，我用買賣過戶給孩子不就好了？」
父母與子女間訂立買賣契約，如果子女確實有支付價款，而且能提出資金來源與付款證明，經國稅局認定屬於真正買賣，才可能不按贈與課稅。
反過來說，如果只有形式上的買賣契約，卻沒有實際付款證明，仍可能被認定為贈與。
尤其二親等內親屬間財產買賣，資金流向是非常重要的判斷依據。
因此不要只想著：「契約寫買賣就好了。」稅務上看的是有沒有真實交易
重點九｜贈與超過免稅額，記得30日內申報
如果同一位贈與人在同一年內贈與的財產總值超過年度免稅額，原則上應在超過免稅額的贈與行為發生後 30日內辦理贈與稅申報。
此外，土地增值稅、契稅本身也有各自的申報程序與期限。因此房產贈與不像單純匯一筆現金給孩子。
通常應先確認：
① 贈與價值怎麼算
② 贈與稅多少
③ 土地增值稅多少
④ 契稅多少
⑤ 孩子未來可能什麼時候出售
重點十｜贈與、買賣、繼承，哪一種最省稅？
答案其實不是「一定贈與比較省」。
財政部也提醒，將財產移轉給下一代，要用買賣、贈與還是日後繼承，必須依個別家庭的財產狀況判斷。
例如單純以地方稅來看：
- 贈與
土地增值稅：一般用地20%、30%、40%
契稅：6%
- 真正買賣
土地增值稅：一般用地20%、30%、40%，符合條件可能適用自用住宅10%
契稅：6%
- 繼承
土地增值稅：免課
契稅：免課。
但繼承還要考慮遺產稅、遺產總額、扣除額、繼承人人數等其他因素。
所以真正要比較的是：
「現在贈與的總成本」VS「買賣移轉的總成本」VS「未來繼承的整體成本」
房子要留給孩子，先做這
5個確認
不要只看現在過戶要繳多少，還要把未來出售與傳承成本一起想
1
房屋與土地現在的課稅價值多少？
先看房屋評定標準價格與土地公告現值，
不要直接拿市場行情計算。
2
今年已經贈與多少財產？
確認同一位贈與人的年度免稅額
244萬元
還剩多少。
3
土地增值稅要多少？
土地持有越久、公告現值漲幅越大，
越要先試算土地增值稅。
4
孩子未來會不會出售？
贈與取得的房產，未來出售時的取得成本計算方式
可能影響房地合一稅。
5
贈與、買賣、繼承，哪一個整體成本比較低？
不要只比較眼前稅額，還要一起看
現在移轉成本、未來出售稅負與家庭傳承需求。
💡 最後再做決定：
不是「現在能不能送」，而是「現在送是不是最適合」。
房子送給孩子，不是只算一個「贈與稅」
回到最開始的問題：
父母把房子送給小孩，到底要繳哪些稅？
最主要可以先記住三個：
- 贈與稅：看整體房地贈與價值。
- 土地增值稅：看土地漲價程度。
- 契稅：針對房屋移轉課徵。
另外還可能涉及印花稅、登記及其他相關費用。
而且最重要的是：不要只算今天過戶的稅。
房屋一旦贈與給孩子，孩子取得房產的方式與取得成本，也可能影響未來出售時的房地合一所得計算。
因此，價值較高、土地持有期間較長，或未來可能短期出售的房屋，在辦理贈與以前，最好先把：
現在移轉成本＋未來出售稅負＋整體傳承需求，一起試算
有時候「現在就送」未必是成本最低的選擇。
※本文為一般房產稅務知識整理，實際贈與稅、土地增值稅、契稅與房地合一所得，仍會因取得時間、公告現值、房屋評定價格、持有狀況及個案條件不同而異，實際辦理前應以財政部、地方稅捐機關最新規定及個案核定結果為準。
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