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都更、危老差在哪？老屋屋主先看懂這幾個重點
2026-09-22
文章目錄
房子住了幾十年，開始出現漏水、管線老舊、沒有電梯，甚至耐震安全疑慮時，不少屋主都會想到：
「這棟房子可以都更嗎？」
但實際了解後，又常常會聽到另一個名詞——「危老重建」。
都更和危老都是老屋重建常見的方式，但兩者從適用條件、住戶同意比例，到申請程序都有明顯差異。
簡單來說，危老重建強調的是「符合條件的危險、老舊建築，加速拆除重建」；都市更新涵蓋的範圍則更廣，除了重建，也可以採整建或維護方式辦理。
所以老屋要重建之前，第一件事不是急著問「可以分回幾坪」，而是先弄懂自己的房子比較可能適合走哪一條路。
重點一｜都更跟危老，其實不是同一件事
很多人會把「都更」和「危老」混在一起，但兩者其實是不同制度。
都市更新依《都市更新條例》辦理，處理方式包含重建、整建與維護，因此並不是所有都更案都一定要把房子拆掉重蓋。
而危老重建則依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》辦理，重點就是讓符合安全、屋齡等條件的合法建築物，可以透過較
※實際適用條件仍須依基地、所在地自治法規及個案審查結果判斷。危老現行申請期限依條例為民國116年5月31日。
重點二｜不是「房子很老」就一定能走危老
聽到「危老」，很多人第一個反應是：
「我家超過30年了，應該就符合吧？」
其實沒有這麼簡單。
目前危老條例主要適用在都市計畫範圍內的合法建築物，而且原則上不能是經指定具有歷史、文化、藝術或紀念價值的建築。
另外還要符合一定條件，例如經主管機關認定有危險之虞、結構安全性能評估未達規定，或是屋齡30年以上且耐震能力未達標準、改善不具效益等情形。
所以：
屋齡30年，是可能進入判斷的條件之一，但不是「滿30年＝自動取得危老資格」。
通常還需要進一步確認建築物合法性、耐震能力與結構安全等條件。
重點三｜最大差別之一：危老要100%同意
這可能是屋主最需要先知道的一件事。
危老重建申請時，必須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意。
換句話說：
10戶住宅，如果其中1戶不同意，原則上就無法直接照原範圍走危老。
因此危老最大的優勢是程序相對單純，但最大的現實門檻也是「所有權人必須有高度共識」。
都市更新則不同。
都更依案件所在區域、辦理方式及法定程序不同，同意比例也會不同。現行《都市更新條例》第37條規範的不同情況中，門檻可能涉及超過二分之一、四分之三或五分之四等不同標準，並不是所有案件都要求100%同意。
一句話理解：
👉 危老：程序較直接，但要先取得全體共識。
👉 都更：可以在符合法定比例下推動，但程序及權利整合通常較複雜。
重點四｜為什麼大家會覺得「危老比較快」？
另一個常見印象就是：
「危老很快，都更要等很久。」
這句話有一部分原因來自兩者的制度設計不同。
危老在取得全體所有權人同意並符合資格後，由起造人擬具重建計畫，向所在地直轄市、縣市主管機關提出申請，核准後再依建築法規申請建築執照。
都市更新則可能涉及都市更新事業計畫、公開展覽、公聽會、審議以及後續權利變換等程序。
因此案件涉及的地主越多、產權越複雜、住戶意見差異越大，前期整合往往也會變得更重要。
不過，「危老一定比較快」也不能一概而論。
如果一棟公寓只有其中一戶不同意，光是取得100%共識就可能花上很長時間；反過來說，如果都更案住戶共識高、產權清楚，推動速度也可能相對順利。
所以真正影響進度的，常常不只是制度，還有：
住戶共識、產權複雜度、基地條件以及規劃內容。
重點五｜都更、危老都有容積獎勵，但不是「免費多送坪數」
屋主談到重建時，最關心的問題之一通常是：
「重建之後，我可以換回多少坪？」
這時就會聽到「容積獎勵」。
危老條例確實設有容積獎勵制度。依現行規定，符合條件的重建基地可以依不同項目取得容積獎勵，但實際能取得多少，仍要依基地條件、法定容積、原建築容積以及符合哪些獎勵項目計算。
都更也有自己的容積獎勵制度。
因此，看到「最高容積獎勵」時，不要直接把它理解成：
「我的房子一定會多出這麼多坪。」
因為最後屋主能分回多少，還會牽涉基地面積、建築設計、營建成本、共同負擔、土地價值、權利價值及分配方式等。
重點六｜我的房子適合都更，還是危老？
沒有一個方法適合所有老房子。
如果是一棟戶數較少的老公寓，產權單純，而且所有權人彼此有高度共識，取得100%同意並不困難，那麼符合危老資格後，危老重建可能是一條值得評估的方向。
但如果是一個大型社區、地主眾多、產權複雜，或者很難取得所有人的一致同意，就可能需要進一步了解都市更新制度。
可以先用下面的方式初步思考：
老屋重建，先談「共識」再談「可以分幾坪」
對老屋屋主來說，都更或危老最吸引人的地方，往往是「住進新房子」。
但真正開始推動後就會發現，最重要的第一步通常不是計算未來可以換回多少坪，而是先釐清：
房子是否符合條件？
產權有多複雜？
所有權人有沒有共識？
基地適合走哪一種制度？
簡單記住：
危老：符合危老資格＋100%所有權人同意，程序較直接。
都更：適用範圍與處理方式更廣，可依不同法定同意比例推動，但整合及審議程序通常較完整。
如果家中的老房子真的有重建需求，先把這些基本問題搞懂，再找建築師、都市更新專業人員或地方政府相關窗口進一步評估，會比一開始只比較「哪一種可以分比較多」更實際。
※本文為一般房產知識整理，法規、容積獎勵及地方自治規定可能隨時間調整；不同基地與所有權狀況亦有差異，實際申請仍應以中央及所在地主管機關最新規定與個案審查結果為準。
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