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【房地合一稅2.0懶人包】新舊制稅率比較、修法重點、如何計算、所需文件一次看！
2024-07-31
文章目錄
什麼是房地合一稅？
所謂的房地合一稅，是政府於2016年上路的房地交易新稅制之一，與房屋稅的差異在於，房屋稅屬於「持有稅」，房地合一稅屬於「交易稅」，是當出售房屋買賣後，獲利的部分需進一步繳稅，只要於2016年後取得之房產，出售時均適用此稅制之規定，而政府於2021年7月1日，推出2.0稅制改革，主要是為了加強房地產的稅收管理，避免投機惡意炒作房市，針對短期交易套利者課重稅，凡2021年7月1日後取得的房地，則適用新制稅率。
房地合一稅新舊制差異
房地合一稅2.0&1.0主要有3點最大的不同：
1.拉高短期交易稅率
短期透過房地產套利者將課重稅，從原先舊制持有1年內出售課45%稅，拉長期限至2年內，並將持有超過1年、未滿2年課35%稅，也拉長期限為持有超過2年、未滿5年。
2. 擴大房地合一課稅範圍
增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅
- 避免投資課使用預售屋進行短期套利之行為
新制持有5年內出售的房屋，都會被課上重稅，以預售屋普遍持有約2~3年的狀況，就是只要投資客想要短期內轉賣預售屋獲利，都會被課上35%或45%的重稅。
- 避免假藉公司股權轉移進行買房交易之避稅行為
交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
3.提高境內企業稅率
舊制規定出售房地稅率一律為20%，且不區分持有長短，為避免透過法人名義進行短期交易避稅，新制調整為持有2年內出售須課45%稅，持有超過2年、未滿五年則會課35%稅，需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
房地合一稅2.0六大修法重點
1. 延長短期套利者課重稅
房地合一稅2.0對短期持有房產者課以較高稅率，以抑制投機行為：
- 持有2年內：課45%
- 持有2-5年：課35%
- 持有5-10年：課20%
- 持有超過10年：課15%
房地一稅
1.0 VS 2.0 比較
| 個人 |
持有期間 適用稅率 |
修法前 | 修法後 |
|---|---|---|---|
| 境內 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年未滿2年 | 超過2年未滿5年 | |
| 20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 | |
| 15% | 超過10年 | 超過10年 | |
| 非境內 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年 | 超過2年 |
資料來源：財政部
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%
2. 法人比照個人課稅
房地合一稅2.0要求法人依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，避免透過法人名義短期交易避稅。
房地合一稅
法人比照個人課稅
| 個 人 |
持有期間 適用稅率 | 修法前 | 修法後 |
|---|---|---|---|
|
境 內 |
45% | 2年以內 | |
| 35% | 超過2年未滿5年 | ||
| 20% | 未區分期間 | 超過5年 | |
|
非 境 內 |
45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年 | 超過2年 | |
| 申報方式 | 合併計稅、合併報繳 | 分開計稅、合併報繳 | |
資料來源：財政部
※非自願因素出售、以自有土地與建商合建分回後出售：稅率20%，分開計稅
※營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房地(註)交易：稅率20%，合併計稅
註：指營利事業為起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋及其坐落基地
※報繳期限：併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報。
3. 擴大課稅範圍
增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅
- 交易預售屋及其坐落基地
- 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
4. 土地漲價總數額增設減除上限
防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
5. 特定交易不受影響
房地合一稅2.0對於以下5種交易不受影響：
- 維持稅率20%-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉-營利事業興建房屋完成後第一次移轉
- 維持稅率10%-自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅，超過部分稅率10%)
6. 房地合一稅2.0適用日期
房地合一稅2.0自2021年7月1日起適用，針對此日期後交易的房地產進行課稅。
房地合一稅2.0計算方式
房地合一稅的計算公式為：
- 【先算有多少所得？】
成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
※若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。
- 【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得(稅基)＊稅率=所得稅
房地合一稅2.0申報時間 房地完成所有權移轉登記日的隔天起30日內需完成申報。 房地合一稅2.0申報文件 個人
房地完成所有權移轉登記日的隔天起30日內需完成申報。
房地合一稅的計算公式
基本概念可以寫成：
房地交易所得＝成交價額－取得成本－相關必要費用
再依規定減除可減除的土地漲價總數額等項目，得到房地交易課稅所得。
之後才計算：
應納房地合一所得稅＝課稅所得 × 適用稅率
房地合一稅的計算方式，跟一般所得稅有什麼不同?
最大的差別是：
個人的房地合一稅原則上採「分離課稅」。
也就是說，房地交易所得不需要等到隔年 5 月，再和薪資、利息、股利等所得一起計入綜合所得總額。
符合房地合一新制的個人房地交易，原則上應在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內自行申報並繳納所得稅。
房地合一稅2.0申報文件
- 個人申報房地合一稅時需提交以下文件：
1.個人房屋土地交易所得稅申報書
2.契約書影本
3.其他相關文件
- 營利事業申報房地合一稅時需提交以下文件：
1.申報書。
2.契約書影本。
3.其他相關文件。
房地合一稅2.0對市場的影響
房地合一稅2.0通過延長短期交易重稅期和擴大課稅範圍，主要目的為有效打擊投機的短期買賣行為，同時也抑制房價過度上漲，促進整體房地產市場的穩定。這對於短期套利的房地產投資者有提高風險的影響，反之對於會長期持有的自住或置產客群，並無其他特別的負面影響，房地合一稅課重稅，也將使得房市交易呈現緩步上揚的平穩狀態，新制的內容將有助於投資者合理規劃房地產交易，合法納稅。
如何判斷出售之房地應適用新制(房地合一課稅)或是舊制(僅房屋課所得稅)計算所得稅？
1、房地只要是在104年12月31日以前出售者，一律適用舊制。
2、房地在105年1月1日以後出售者：
(1)105年1月1日以後取得者，一律適用新制。
(2)105年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制，如持有期間超過2年者，適用舊制。
3、舉例說明：
(1)甲君在103年8月1日購入房地，於105年9月1日出售→持有期間超過2年，適用舊制。
(2)乙君在103年8月1日購入房地，於105年3月1日出售→持有期間在2年以內，適用新制。
(3)丙君在105年2月1日購入房地，於108年3月1日出售→適用新制。
4、前開出售日期，原則上以所有權移轉登記日為準。
資料來源
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