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【2026換屋族必看指南 】換屋貸款和一般房貸差在哪？成數可以貸幾成？
2026-10-29
文章目錄
孩子漸漸長大，家裡空間不夠用了嗎？ 面對換屋，你是否會擔心換屋貸款過不了， 或是貸款成數不如預期？ 許多人在規劃換屋時， 常常因舊屋未售、新屋自備款不足而卡關。
本文將整理換屋貸款跟一般房貸的差異、換屋方式， 讓換屋族快速釐清最新法規和申辦策略。
本文重點速讀
換屋貸款可以貸幾成？
第2戶房貸｜最高7成，無寬限期
名下已有1戶房貸，再申辦第2戶購屋貸款， 自2026年9月18日起， 貸款成數上限為7成， 仍不得有寬限期。
※ 7成為管制上限，並非保證核貸成數； 實際額度仍依銀行鑑價、收入、負債與信用條件等審核。
舊屋先清償｜確認第1戶申貸條件
舊屋房貸完全清償並塗銷抵押權後， 若名下已無其他房貸， 新屋可依第1戶購屋貸款相關條件申貸。
💡 房貸清償，不代表名下無房。
若仍持有舊屋，原則上仍屬「名下有房屋者的第1戶購屋貸款」， 不得有寬限期；符合換屋協處措施者另依規定辦理。
若仍持有舊屋，原則上仍屬「名下有房屋者的第1戶購屋貸款」， 不得有寬限期；符合換屋協處措施者另依規定辦理。
先買後賣｜換屋切結留意18個月期限
有實質換屋自住需求者， 可與承貸銀行簽訂換屋切結。 自新屋貸款撥款日起 18個月內， 須完成舊屋出售、產權移轉登記， 並清償舊屋房貸及塗銷抵押權。
符合協處措施並經銀行審核者， 得不受第2戶貸款成數上限及不得有寬限期的限制； 仍須遵守切結事項，實際貸款條件由銀行核定。
自備款｜頭期款之外，也要留銜接資金
除新屋頭期款，還要計入 交易稅費、搬家與裝潢費用， 並建議預留3～6個月 的資金銜接預備金。
預備金應依舊屋出售進度、雙邊房貸負擔與家庭支出調整； 3～6個月為規劃參考，並非法定要求。
資料參考：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定 （2026年9月18日修正）及相關問答、財政部重購退稅規定。
換屋貸款跟一般房貸差在哪？看懂2大差異
對於首購族來說，申辦房貸主要是為單一房屋籌措購屋資金； 但對換屋族而言，個人名下可能同時存在兩筆房屋貸款。 因此銀行在審核時，主要有2個差異： 兩筆房貸的收支比會合併審核， 以及名下已有房貸者原則上適用央行第2戶信用管制。
差異1｜兩筆房貸合併審核
舊屋房貸尚未清償時，銀行通常會將 舊屋與新屋的每月還款金額一併納入負債計算， 並依申請人的收入、既有負債及還款能力進行審查。 兩筆房貸同時存在，可能增加每月資金負擔， 進而影響新屋貸款的核貸額度與條件。
差異2｜第2戶信用管制限制
換屋族如果沒有先結清舊屋貸款，再申辦新屋貸款時， 原則上會受到央行第2戶購屋貸款規範限制。 若舊屋貸款已清償並塗銷抵押權， 或符合換屋協處措施並與銀行完成切結， 則依相關規定辦理； 實際核貸條件仍依銀行審查結果而定。
房貸條件一次比較
首購房貸 vs. 換屋貸款
| 比較項目 | 🏠 一般首購房貸 以名下無房屋、無房貸的一般購屋情境為例 | 🔄 換屋族貸款 名下已有第1戶房貸，另申辦新屋貸款 |
|---|---|---|
| 💰 貸款成數 | 常見約8成 實際依銀行鑑價、申請人條件及個案審核結果核定。 | 第2戶最高7成 自2026年9月18日起適用； 實際依銀行及個案條件核定。 符合換屋協處措施者另依規定辦理。 |
| 📅 寬限期 | 可向銀行申請 常見方案約1～3年， 是否提供及實際年限依銀行與個案核定。 | 原則上不得有寬限期 符合實質換屋自住協處措施， 並經銀行審核及完成切結者，得依規定排除限制。 |
| 🔎 審核重點 | 信用、鑑價與還款能力 評估個人信用狀況、房屋鑑價， 以及新屋房貸與其他既有負債的整體負擔。 | 兩筆房貸與資金過渡能力 除信用及鑑價外， 也須評估兩筆房貸的合計還款負擔、 舊屋處置規劃及資金銜接能力。 |
| 🔄 資金調度 | 準備購屋與還款資金 主要考量頭期款、購屋相關費用， 以及每月還款能力。 | 掌握舊屋出售與新屋付款時程 須考慮舊屋出售時間、資金銜接， 以及兩筆房貸同時繳款的壓力。 |
※ 貸款成數及寬限期並非保證核准；
實際條件依央行規範、銀行授信政策及個案審核結果辦理。
換屋切結須符合適用資格並履行約定事項，並非簽署後即自動核貸。
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換屋可以貸幾成？4個主要決定因素
依據央行《選擇性信用管制》規定， 如果借款人名下已有1戶未清償房貸，再申辦新屋貸款時， 原則上適用第2戶購屋貸款限制， 最高貸款成數自2026年9月18日起 由6成放寬為7成，但仍不得使用寬限期。
第2戶購屋貸款上限
7成
🏦 原則上不得有寬限期
7成是信用管制上限，並非銀行保證核貸成數； 符合換屋協處措施者另依規定辦理， 實際貸款條件仍須經銀行審核。
如果舊屋房貸已完全清償並完成抵押權塗銷， 或舊屋原本就無房貸、僅持有不動產， 新屋申貸時可依實際房貸戶數判斷適用規範， 向銀行評估是否有較高貸款成數的空間。
因此，在向銀行確認換屋貸款成數前， 建議先了解名下房屋與房貸狀態， 並考量先買後賣或先賣後買的資金安排， 再依自身條件詢問貸款額度及相關申辦限制。
決定換屋貸款成數的4個關鍵因素
FACTOR 01
名下既有房貸狀態
銀行會依借款人名下的房貸戶數、貸款清償情況及房屋持有狀態， 判斷新屋貸款適用的信用管制規範。 舊屋房貸已取得清償證明或完成抵押權塗銷， 且經銀行查證屬實者，可排除該筆房貸的戶數計算。
FACTOR 02
房屋鑑價與成交價
銀行核算貸款成數時， 通常會參考房屋成交價格與鑑價結果， 並以較低者作為計算基準。
FACTOR 03
借款人財務和信用狀況
銀行會參考個人的所得稅單、薪資明細、 信用卡繳款紀錄及聯徵信用資料， 同時考量收入穩定性、既有負債與每月還款能力， 作為核定貸款成數及授信條件的參考。
FACTOR 04
房屋類型與地段
房屋所在地、屋齡、建物類型及市場流通性， 都可能影響銀行的鑑價結果與核貸條件。
房貸戶數與房屋持有戶數，要分開確認。
舊屋沒有房貸，不代表名下沒有房屋；
若仍持有舊屋，即使新貸款屬第1戶購屋貸款，
原則上仍不得有寬限期。
符合換屋協處措施者，另依相關規定及銀行審核辦理。
想先買再賣？換屋族貸款18個月切結條款4大須知
對於選擇「先買新屋、再賣舊屋」的換屋族而言， 符合實質換屋自住條件者，可向銀行申請簽署 「換屋切結書」， 經審核通過後，便得以排除央行第2戶購屋貸款的 成數上限及不得有寬限期的限制。 不過，借款人須依約定期限完成舊屋出售等程序， 簽署前建議先了解以下4項注意事項：
18個月期限從「新屋貸款撥款日」起算
📅 換屋切結期限
新屋房貸撥款日起 18個月內
許多換屋族會誤以為18個月的期限， 是從「簽訂新屋買賣契約」或「新屋產權過戶」開始計算， 實際上是以新屋房貸撥款日起算。 此外，不能僅以找到買家或簽訂買賣契約為準， 還須完成以下程序：
- 舊屋出售並完成產權移轉登記
- 舊屋房貸完全清償
- 完成舊屋房貸抵押權塗銷
舊屋未如期售出，可能面臨3項違約處置
舊屋未能在18個月內完成出售及相關程序， 可能被認定違反換屋切結約定， 銀行可依貸款契約執行以下3項處置：
追回貸款成數差額
依適用的信用管制成數上限， 要求借款人償還超出限制的貸款金額。
取消寬限期並追回本金
取消原先核定的寬限期， 並收回18個月內原應分期攤還的本金。
追溯計收罰息
從新屋貸款撥款日起算， 按貸款餘額計收罰息。
實際處理依切結內容、貸款契約及相關規定辦理。 若已有明確售屋進度，但可能因交屋程序延誤而無法如期完成， 應提早主動聯繫銀行確認處理方式； 不宜自行認定可展延或免除違約處置。
不能利用轉貸來規避換屋切結義務
部分換屋族可能會考慮透過轉貸至其他銀行， 調整原有貸款條件。 但依央行規定，借款人不得藉由轉貸等方式規避換屋切結義務； 倘若涉及規避原有切結事項， 可能依貸款契約加收違約金。 因此有轉貸需求時，建議先向原承貸銀行確認相關條件與限制。
提早規劃舊屋售價和資金調度
選擇先買後賣時，建議先參考 舊屋周邊成交行情，設定合理售價， 並持續追蹤看屋與議價情況。 碰上房市交易降溫或出售進度不如預期， 可提早與房仲討論價格調整。
同時預留資金，因應可能產生的 貸款成數差額、應補繳本金及其他相關費用， 減輕換屋過程中的資金銜接壓力。
選購預售屋，可利用工程期提早安排換屋
若選購預售屋，工程期間通常依契約及工程進度繳納自備款， 新屋房貸一般在交屋階段辦理撥款。 換屋族可利用工程期提早規劃舊屋出售。 若在新屋申貸、撥款前完成舊屋貸款清償， 且名下無其他房貸， 可由銀行依實際狀態評估第1戶購屋貸款條件。
💡 貸款清償與名下無房，要分開確認。
若仍持有舊屋，第1戶購屋貸款原則上仍不得有寬限期；
實際適用條件、貸款成數及是否符合換屋協處措施，
應事先向承貸銀行確認。
換屋自備款要準備多少？別只算新屋頭期款
若適用第2戶購屋貸款最高7成的規範， 換屋自備款原則上須準備新屋總價的至少3成， 再加上交易稅費、搬家裝潢費用， 以及3～6個月或更長期間的資金銜接預備金。
🏠 新屋價款自備資金
至少3成
以適用第2戶貸款上限7成，且銀行足額核貸為前提；
若鑑價或核貸金額較低，須準備更多。
💰 資金銜接預備金
3～6個月以上
依舊屋出售時間、房貸負擔與生活支出調整，
為預算規劃參考，並非法定要求。
許多換屋族在計算資金時，容易將注意力集中在新屋頭期款， 卻忽略交易過程中產生的額外費用及資金銜接時間， 導致交屋時出現資金缺口。 以下整理換屋常見的4大費用支出，建議一併納入考量。
COST 01
新屋頭期款和自備款
新屋成交價扣除銀行實際核貸金額後的差額， 就是購屋價款中須自行準備的資金。 以第2戶購屋貸款最高7成計算， 原則上須準備至少3成自備款， 但實際金額仍須依銀行鑑價、個人條件及適用的貸款規範而定。
新屋成交價 －
銀行實際核貸金額 ＝
購屋價款自備資金
COST 02
房屋交易稅費和手續費
- 🔑 買方常見支出 契稅、印花稅、地政登記規費、 代書費及房貸設定相關費用。
- 🏷️ 賣方常見支出 房地合一稅、土地增值稅、 舊屋貸款清償與抵押權塗銷相關費用； 實際稅目及金額依個案適用規定而定。
- 🤝 其他交易費用 仲介服務費、履約保證手續費， 以及交屋時的房屋稅、地價稅、 水電和管理費結算， 依實際交易情況及契約約定分擔。
COST 03
搬家和裝潢相關支出
除了新屋裝修費、家具和家電購置費， 換屋期間還可能產生搬家費、物品暫存費， 以及新舊屋交接期間的短期租屋費用。 建議依裝修需求與入住時間，預先編列預算。
COST 04
資金銜接預備金
舊屋出售款項尚未入帳前， 換屋族可能需要同時負擔新屋交屋款， 以及兩筆房貸的每月還款金額。 建議依舊屋預估出售時間、家庭收入及現有存款預留資金， 例如準備可支應3～6個月或更長期間房貸與生活開銷 的預備金，以減輕短期資金壓力。
換屋預算，把4項資金一起算進去
新屋價款自備資金 ＋
交易稅費與手續費 ＋
搬家裝潢費 ＋
資金銜接預備金
舊屋售款可動用金額，也應先扣除 尚未清償的貸款及售屋相關費用， 再依實際入帳時間安排新屋付款， 才能更準確掌握資金缺口。
換屋族貸款如何提高過件率？4個評估重點和申辦技巧
申辦換屋貸款與規劃資金，可先掌握4個重點： 評估舊屋轉增貸條件、維持良好信用與穩定收入、 補充資產證明，以及了解重購退稅規定。
POINT 01
評估舊屋轉貸增貸條件、資金用途限制
若舊屋仍有貸款且房屋有增值空間， 可向銀行諮詢轉貸、增貸或理財型房貸的可行性。
但要特別注意，依 央行規定， 貸款資金實際流向受信用管制的不動產交易時， 仍須符合相關成數與授信規範。 申辦前務必向銀行確認資金用途規範， 以免影響新屋貸款核撥。
💡 先確認用途，再安排資金。
不宜將轉貸、增貸視為繞過購屋貸款成數限制的方式。
不宜將轉貸、增貸視為繞過購屋貸款成數限制的方式。
POINT 02
保持良好的個人信用、穩定收入證明
申辦換屋貸款前，建議留意 信用卡繳款情況、現有負債及薪資入帳紀錄， 避免短期內頻繁向多家銀行申請貸款， 增加信用與還款負擔。 穩定的收入證明及良好繳款紀錄， 可作為銀行審查還款能力的參考。
POINT 03
補充資產與收入證明
舊屋房貸尚未清償，可能增加換屋族的每月負債負擔。 此時可向銀行補充定存、股票、基金等資產證明， 或提供其他穩定收入資料， 協助銀行了解整體財務狀況。
POINT 04
事先了解重購退稅條件、稅務優惠
換屋族在規劃資金時，可先了解 房地合一稅與土地增值稅的重購退稅規定。 兩者原則上皆適用於2年內完成 先買後賣或先賣後買的自用住宅交易。
不過，戶籍登記、實際居住、土地所有權及退稅金額等條件， 各有不同要求，建議在交易前向 國稅局或地方稅稽徵機關確認適用資格。
💡 退稅屬於資金規劃的一環。
建議確認適用資格與退稅時程後， 再納入換屋預算，避免提前將尚未核定的退稅款視為可動用資金。
建議確認適用資格與退稅時程後， 再納入換屋預算，避免提前將尚未核定的退稅款視為可動用資金。
資料準備完整，讓銀行更了解你的還款能力
信用紀錄、收入與資產證明，有助於銀行評估整體財務狀況； 重購退稅則有助於規劃交易後的資金安排。 實際是否核貸、貸款額度與條件， 仍依銀行授信審核結果及相關規定辦理。
換屋貸款常見問題（FAQ）
央行放寬第二戶房貸至七成，原本已經撥款的六成房貸還能增貸嗎？
🏦 可洽原承貸銀行申請增貸
可以申請，但不會自動將原核定額度由6成提高為7成。 第二戶7成新制自2026年9月18日起生效， 尚未撥款的案件，可洽銀行依新制重新評估核貸成數。
已撥款的案件，符合規定者可洽原承貸銀行辦理增貸， 並須切結增貸資金不流向購買受信用管制的不動產， 且不得有寬限期。 實際可增貸額度，仍依適用規定及銀行授信審核結果辦理。
夫妻換屋，舊屋掛在先生名下且有房貸，新屋買太太名字，算第二戶嗎？
👤 依申貸人個人名下房貸狀態判斷
原則上不會只因先生有房貸，就將太太認定為第2戶。 央行房貸戶數以申貸人個人名下的房貸狀態判斷。 若太太名下無房貸並作為申貸人， 可依第1戶購屋貸款相關規範評估。
不過，銀行仍會審核太太的薪資財力、既有負債與還款能力， 並可能依內部授信規定評估家庭收支及配偶房貸負擔。 實際核貸成數與條件，以銀行最終審查結果為準。
💡 第1戶房貸，不一定等於名下無房。
太太名下是否另有房屋，也會影響寬限期等條件的判斷。
太太名下是否另有房屋，也會影響寬限期等條件的判斷。
把舊屋貸款提早結清，再買新屋還會被管制嗎？
📋 房貸戶數與房屋持有狀態須分開確認
舊屋房貸已取得清償證明， 或已完成該筆房貸的抵押權塗銷， 且經銀行查證屬實者，可排除該筆房貸的戶數計算。 即使聯徵資訊尚未更新，也可提供相關證明供銀行確認。
但若仍持有舊屋， 新貸款可能屬「名下有房屋者的第1戶購屋貸款」， 原則上仍不得有寬限期； 符合換屋協處措施者，另依規定辦理。
簽了換屋切結書，舊屋還沒賣掉前，新屋可以有寬限期嗎？
🔎 須符合協處措施並經銀行核准
視銀行審核而定。 符合實質換屋自住協處措施並與銀行完成切結， 可爭取排除第2戶購屋貸款的 成數上限及不得有寬限期的限制。
銀行仍會評估借款人的整體還款能力與收支狀況， 決定是否提供寬限期； 簽署切結書並不代表銀行一定核准。
舊屋賣掉但還沒過戶交屋，新買的房子可以算首購嗎？
🏠 僅簽售屋契約，還不足以判斷
不能只因舊屋已簽約出售，就認定新屋屬首購。 若舊屋房貸尚未清償，且無其他排除情形， 新屋申貸原則上仍會按第2戶購屋貸款規範辦理。
若舊貸已取得清償證明或完成抵押權塗銷， 並經銀行查證，可排除該筆房貸戶數； 但舊屋尚未移轉時，仍須另行確認名下有房屋的相關限制。 也可在符合資格時申請換屋協處措施。
💡「首購」與「第1戶房貸」的認定不一定相同。
特定首購方案另有資格條件，應向承貸銀行確認。
特定首購方案另有資格條件，應向承貸銀行確認。
換屋族買預售屋有什麼好處？
🏗️ 可利用工程期安排舊屋出售與資金銜接
預售屋工程期間通常依契約及工程進度繳納自備款， 新屋房貸一般於交屋階段辦理撥款。 換屋族可利用工程期出售舊屋、清償舊貸， 再由銀行依申貸時的實際狀態評估適用條件。
若撥款時舊屋仍未售出， 符合實質換屋自住協處措施者，可向銀行申請換屋切結， 並於新屋貸款撥款日起18個月內 完成舊屋出售、產權移轉登記， 以及原有房貸的清償與抵押權塗銷等約定事項。
換一個更適合的家，從盤點需求與資金開始
換屋涉及家庭長遠的財務規劃， 建議在正式展開換屋計畫前， 先盤點自身的資產狀況、評估過渡期的資金流， 並選定適合的買賣順序。
- 盤點資產狀況 了解可動用資金與既有負債
- 評估過渡期現金流 預留買賣銜接所需費用
- 選定買賣順序 配合家庭需求與入住時程
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