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房價漲漲漲？三個指標判斷房市泡沫化現況
2022-01-18 Written by 甲山林房產小編｜Teri
台灣2021房市熱度大幅竄升，想要知道房市供需是否健康，有無泡沫，或是有過度投資與非理性的漲幅，透過以下三個指標可以快速檢視房市當前的供需狀況！
1.低度使用住宅比率（空屋率）
當平均用電數低於正常用電門檻時(平均用電度數≦60度)，就會被視為空屋。市場上空屋多，代表購房者較多是基於投資和投機的動機，較不利於房價後續走勢。而目前內政部公布的低度使用住宅比率在2021上半年再度下探至9.13%，續創歷史新低，這也代表著房市的需求相當旺盛，顯示目前購房多是因為剛性需求，而非投資與投機因素。
▲空屋率持續創低，顯示成屋剛性需求強勁
2.新建餘屋數（待售屋）
想要更精準地檢視房地產供需，除了看市場上的空屋率以外，還要搭配「預售屋」和「待售屋」的數據才能更精確衡量房地產的供需。新建餘屋/待售屋（屋齡5年內，維持第1次登記且有銷售可能性的住宅）在房市的餘屋存貨越多，則代表供給大於需求，房市的需求沒有建商預期的多，導致待售住宅逐漸增加，後續的房價容易修正。
從歷史來看，自2013年開始，因2009年次貸海嘯後開啟的量化寬鬆政策，台灣的建案推案量出現大幅地擴張，後續房市開始出現供大於求的現象，最後房價壓力逐漸在2014年開始出現。
但在近幾年的新建餘屋數已經沒有明顯的攀升，甚至出現下滑，意味著目前市場的需求在中美貿易戰和台商回流下有所回升，待售住宅逐漸被消化，也代表著目前房市供需往更健康的趨勢上升中。
3.房價增速vs GDP年增率
我們同步可以從房價的變化作觀察，當房價增長遠快於經濟增長時，代表房市市值有過度膨脹的狀況，此時就必須留意房市有泡沫的風險。在2021年Q3時兩者的差值雖然有快速地拉升，但相較於歷史高值並沒有過度非理性地漲幅。根據Knight Frank統計，台灣2021年Q3的房價漲幅差不多等於全球平均年增率的9.4%，56個國家中排名第30位，低於許多先進國家包括美國（18.7%）、加拿大（17.3%）、德國（12.5%）等。
展望2022年的房地產，台灣央行預計提出升息計畫，但依舊打擊目標針對投機性買家，綜合以上指標數據來看，包括空屋率、新建餘屋、房價增速vs. GDP年增率，都顯示台灣在目前良好的經濟情勢下，房價熱度提升是正常的供需現象，且尚在持續攀升中。
原文網址: 經濟日報
